미국에서 렌트하우스를 운영하다 보면 한 번쯤은 마주치게 되는 단어가 있습니다.
바로 Eviction(퇴거 절차) 입니다.
세입자가 렌트를 제때 내지 않거나 계약을 위반했을 때,
법적으로 퇴거를 요청하는 공식 절차를 말합니다.
한국에서는 임대인이 세입자를 내보내기가 쉽지 않습니다.
보증금이 걸려 있고, 임차인 보호법이 강하기 때문입니다.
하지만 텍사스(Texas) 를 비롯한 일부 주는 완전히 다릅니다.
임대인(Landlord) 이 법적 절차를 빠르고 명확하게 진행할 수 있습니다.
1️⃣ 텍사스는 Landlord-Friendly State
미국은 주마다 임대 관련 법이 완전히 다릅니다.
캘리포니아나 뉴욕처럼 Tenant-Friendly(세입자 중심) 주도 있지만,
텍사스는 반대로 Landlord-Friendly(임대인 중심) 주입니다.
그 이유는 간단합니다.
세입자가 렌트를 연체하면 3일 통보 후 바로 법원에 Eviction을 신청할 수 있기 때문입니다.
텍사스의 일반적인 퇴거 절차는 다음과 같습니다 👇
| 단계 | 절차 | 법적 기간(평균) |
|---|---|---|
| 1단계 | Notice to Vacate (퇴거 통보) – 최소 3일 | 3일 |
| 2단계 | File for Eviction (법원 신청) – JP Court에 접수 | 1~2일 |
| 3단계 | Court Hearing (법원 심리) – 보통 7~10일 내 열림 | 약 1주 |
| 4단계 | Judgment (판결) – 임대인 승소 시 5일 대기 후 강제명령 요청 가능 | 5일 |
| 5단계 | Constable 집행 (실제 퇴거) – Writ 발급 후 24~48시간 내 집행 | 약 2일 |
📍 총 소요기간: 평균 2.5~4주 내 퇴거 완료
텍사스 법(Texas Property Code §24.005, §24.0061)에 따르면,
판결 후 세입자에게는 5일의 퇴거猶予기간(Grace Period) 이 주어집니다.
그 이후 임대인이 Writ of Possession(점유권 명령서) 를 신청하면,
Constable(보안관) 이 직접 현장을 방문해 퇴거를 집행합니다.
2️⃣ 한국과 완전히 다른 구조
| 구분 | 한국 | 미국(텍사스 기준) |
|---|---|---|
| 보증금 제도 | 있음 (보증금이 주 보호 장치) | 없음 (Security Deposit만 존재) |
| 세입자 보호법 | 강함 (계약갱신청구권 등) | 약함 (계약 위반 시 퇴거 가능) |
| 퇴거 절차 소요기간 | 수개월 이상 | 2.5~4주 내 |
| 법원 역할 | 중재·조정 중심 | 집행 명령 중심 (JP Court → Constable 집행) |
| 퇴거 집행 주체 | 법원 집행관 | Constable(보안관)이 직접 집행 |
텍사스에서는 보증금 제도보다 계약서 조항과 법적 절차가 훨씬 중요합니다.
세입자가 약속을 어기면 임대인은 법적으로 보호받을 수 있고,
필요할 경우 강제 퇴거도 가능합니다.
이런 이유로 많은 투자자들이 텍사스 렌트하우스를 선호합니다.
3️⃣ 실제 현장에서는 이렇게 진행됩니다
세입자가 한 달 렌트를 연체했을 때,
가장 먼저 해야 할 일은 3-Day Notice(퇴거 통보서) 를 보내는 것입니다.
이 통보서는 이메일이나 우편으로 발송할 수도 있고,
현관문에 부착(Posting Notice)해도 법적으로 효력이 있습니다.
3일이 지나도 납부가 없다면 Justice of the Peace Court (JP Court) 에
Eviction Filing(퇴거 신청) 을 합니다.
신청비는 보통 $50~$100 수준이며, 온라인으로도 접수할 수 있습니다.
법원은 접수 후 약 7~10일 내에 심리를 진행합니다.
임대인이 승소하면 판결일로부터 5일의 퇴거猶予기간이 주어지고,
그 이후 임대인이 Writ of Possession 을 요청하면
Constable(보안관) 이 현장에 방문해 퇴거를 집행합니다.
이 절차는 보통 24~48시간 내에 완료됩니다.
4️⃣ 비용과 리스크는 어느 정도일까?
Eviction 절차는 생각보다 많은 비용이 들지 않습니다.
| 항목 | 평균 비용 |
|---|---|
| Filing Fee (법원 접수비) | $54~$80 |
| Constable Service (보안관 집행비) | $75~$150 |
| 변호사 비용 (선택 사항) | $300~$500 |
| 총비용 | $150~$700 |
비용보다 중요한 것은 시간과 손실을 줄이는 것입니다.
세입자가 렌트를 미루기 시작하면 기다릴수록 손해가 커집니다.
미국에서는 법적 절차를 빠르게 진행하는 것이 오히려 정상적이고 합법적인 대응입니다.
5️⃣ Eviction을 예방하는 가장 좋은 방법
1️⃣ Tenant Screening (세입자 검증)
- 신용점수(Credit Score)
- 소득 증명(Income Verification)
- 이전 임대 이력(Previous Landlord Reference)
2️⃣ Late Fee 조항 명시
- 계약서에 “3일 이상 연체 시 Late Fee 부과”를 명확히 적기
3️⃣ 커뮤니케이션 기록 남기기
- 문자나 이메일로 미납 통보 기록을 남겨두면 법원 증거로 사용 가능
4️⃣ Property Management 회사 활용
- 현지 관리회사가 Notice 발송부터 법원 대응까지 대행
6️⃣ 마무리하며
텍사스에서 렌트하우스를 운영하다 보면
Eviction(퇴거)은 언젠가 마주할 현실입니다.
하지만 이 주의 가장 큰 장점은 절차가 빠르고 명확하다는 점입니다.
계약 위반 → 3일 통보 → 법원 신청 → 판결 → 5일 대기 → 강제집행까지
보통 2.5~4주면 모든 절차가 완료됩니다.
한국처럼 몇 달씩 기다릴 필요가 없습니다.
시스템을 정확히 이해하고 법적으로 대응하면,
임대인은 손실을 최소화하고 자산을 안전하게 보호할 수 있습니다.
💬 오늘의 한 줄 정리
텍사스의 Eviction 절차는 ‘냉정하지만 명확한 시스템’입니다.
세입자가 계약을 위반하면, 임대인은 법적으로 2.5~4주 안에 권리를 되찾을 수 있습니다.