한국의 ‘잔금일’과 비슷한 개념이지만,
미국의 클로징은 훨씬 구조적이고 시스템화돼 있습니다.
Title & Escrow 회사가 매수자와 매도자 사이에서 돈과 소유권을 안전하게 교환합니다.
- 매수자는 잔금을 에스크로 계좌(Escrow Account)에 입금하고,
- 매도자는 소유권 서류(Deed) 를 타이틀 회사에 넘깁니다.
- 모든 조건이 충족되면 등기(Recording) 와 자금 지급(Funding) 이 동시에 이루어지고,
그제야 집의 키를 받을 수 있습니다.
제가 처음 미국에서 집을 살 때,
타이틀 회사 오피스에 직접 가서 수십 장의 서류를 사인했던 기억이 납니다.
요즘은 훨씬 유연해졌습니다.
- 타이틀 오피스에서 직접 서명하거나,
- 모바일 공증인(Mobile Notary) 이 집이나 사무실로 방문하기도 하고,
- 일부 서류는 전자 서명(전자 공증 포함) 으로 처리할 수 있습니다.
현금 구매라면 서류는 상대적으로 적지만,
미국의 클로징은 여전히 “사인 마라톤(Signing Marathon)” 이라 불릴 만큼 문서가 많습니다.
1️⃣ 현금 vs 모기지, 클로징의 체감 차이
| 구분 | 모기지(대출) | 현금 거래 |
|---|---|---|
| 서류량 | 매우 많음 (대출 약정, Truth in Lending, Closing Disclosure 등) | 적음 (소유권·정산 중심) |
| 소요 기간 | 보통 30~45일 (감정평가·대출 심사 포함) | 7~15일 내외 |
| 확인 포인트 | 이자율(APR), 포인트, Per Diem, 에스크로 적립 | 세금 정산, 타이틀/에스크로 수수료, 키 인수 조건 |
| 오퍼 경쟁력 | 대출 승인 리스크로 다소 불리할 수 있음 | Cash Offer 우선 사례 많음 |
💡 사실 확인:
미국 대부분 주에서는 대출(Conventional, FHA, VA 등)을 이용할 경우 30~45일이 표준 클로징 기간이고,
현금 거래는 7~15일 이내 클로징이 가능합니다.
이건 2025년 현재도 일반적입니다.
2️⃣ 클로징 직전, 반드시 준비해야 할 것
✅ 신분증 2종 (여권 + 운전면허증 등, 공증 시 필요)
✅ 주택 보험 증서(Proof of Homeowner’s Insurance) – 모기지의 경우 필수 제출
✅ 와이어 송금 영수증(Wire Transfer Confirmation)
✅ 최종 서류 사본 (Closing Disclosure, ALTA Settlement Statement, Wire Instructions)
✅ 담당자 직통 연락처 (Title / Escrow / Lender)
💡 사실 확인:
미국에서는 대출 클로징 시 보험 증서(Proof of Insurance) 제출이 필수이며,
현금 거래도 대부분 보험 가입 증명을 요청받습니다.
3️⃣ 숫자를 꼭 확인해야 하는 이유
서류는 많지만, 실제로 중요한 것은 숫자 몇 가지뿐입니다.
특히 대출을 진행한다면 다음 두 가지 문서가 핵심입니다.
📄 1. Closing Disclosure (CD)
모기지 클로징에서 가장 중요한 공식 서류입니다.
(연방소비자금융보호국 CFPB 규정상, 클로징 3영업일 전 제공 의무)
확인해야 할 핵심 항목 👇
- 이자율(APR) / 대출 상품유형(고정·ARM)
- 대출원금 (Loan Amount)
- Origination / Discount Points
- Per Diem Interest (일할 이자)
- Prepaids & Escrows (보험·세금 선납 및 월 적립액)
- Cash to Close (클로징 당일 실제 입금 금액)
📄 2. ALTA Settlement Statement (정산표)
타이틀 회사가 발행하는 최종 정산표로, 모든 금전 흐름이 정리돼 있습니다.
- 구매가 / 대출금 / 본인 현금 투입액
- Property Tax Proration (재산세 기간별 안분)
- HOA 정산 및 이체비
- Title / Escrow / Recording 수수료
- Seller Credit / Repair Credit / Lender Credit
💡 사실 확인:
CD(Closing Disclosure)는 대출 관련 내역 중심이고,
ALTA(정산표)는 거래 전체의 현금 흐름을 보여주는 서류로 실제 정산의 기준이 됩니다.
두 서류의 금액은 반드시 일치해야 합니다.
4️⃣ 와이어 송금 – 피싱 방지를 위한 필수 절차
미국에서는 클로징 자금(잔금)을 Wire Transfer(전신 송금) 으로 보냅니다.
하지만 최근 몇 년간 이메일 피싱으로 인한 사기가 매우 많습니다.
송금 전 다음 절차를 반드시 거쳐야 합니다 👇
- 타이틀 회사 이메일 지시서만 믿지 말고,
공식 웹사이트의 대표번호로 직접 전화해 계좌 정보 확인. - 계좌명·번호·라우팅번호를 철자 하나까지 대조.
- 가능하면 소액 테스트 송금 후 전체 금액 송금.
💡 사실 확인:
2024년 기준, 미국 FBI IC3 보고서에 따르면 부동산 와이어 피싱 피해액이 연간 3억 달러 이상입니다.
따라서 “전화로 직접 확인”이 업계 표준 절차로 정착되어 있습니다.
5️⃣ 클로징 전 최종 점검 (Final Walkthrough)
보통 클로징 하루 전 또는 당일 오전에 진행됩니다.
✅ 인스펙션 합의 수리 완료 (영수증 또는 사진 확인)
✅ 누수·곰팡이·지붕 상태 재점검
✅ 전기·가스·물·HVAC 작동 확인
✅ 가전 및 부속품(계약 포함 항목) 남아 있는지
✅ 열쇠·리모컨·게이트 카드·우편함 키 인수 확인
💡 사실 확인:
Final Walkthrough는 의무는 아니지만,
미국 부동산협회(NAR) 표준계약서에도 “구매자는 클로징 전에 부동산을 재확인할 권리가 있다”는 조항이 있습니다.
6️⃣ 클로징 중 자주 발생하는 변수
- Escrow Holdback:
수리가 미완료된 상태라면 타이틀 회사가 일정 금액을 홀드하고, 수리 완료 후 매도자에게 지급. - Rate Lock 만료:
대출 진행 중 일정 지연 시 금리 락 연장비용 발생 가능. - Credit 누락:
인스펙션 협상으로 합의한 가격인하나 수리 크레딧이 ALTA 정산표에 실제 반영됐는지 확인 필요.
💡 사실 확인:
위 항목들은 클로징 시 실제로 자주 발생하며,
모두 Title/Escrow가 조정 가능한 공식 절차로 처리됩니다.
7️⃣ 마무리하며
처음 미국에서 집을 클로징할 때는
서류의 양과 절차의 복잡함에 놀랄 수밖에 없습니다.
하지만 경험이 쌓이고 나면 알게 됩니다.
클로징은 서명 행사가 아니라, 숫자 검증의 과정이라는 걸요.
이자율, 포인트, 총 현금 투입, 세금·보험, Per Diem…
이 숫자들만 처음 약속과 정확히 일치한다면,
미국의 시스템은 나머지를 자동으로 정리해줍니다.
💬 오늘의 한 줄 정리
클로징은 ‘사인 행사’가 아니라 숫자 검증이다.
CD·ALTA·와이어 송금 금액, 이 세 가지만 정확히 맞으면 거래는 깔끔하게 끝난다.