미국에서 집을 계약하면 항상 거치게 되는 절차가 있습니다.
바로 Home Inspection (하우스 인스펙션) —
집의 상태를 전문 인스펙터가 점검하고, 그 결과를 리포트로 받는 과정이에요.
이건 한국의 “하자 점검”과 비슷하지만,
미국은 훨씬 더 세밀하고, 세부항목이 많습니다.
그래서 리포트를 처음 받아보면
20~40페이지짜리 문제 목록이 쭉 나와서 깜짝 놀라죠. 😅
1️⃣ 처음 인스펙션 리포트를 보면 누구나 놀란다
특히 첫 구매자는 대부분 이런 반응이에요.
“이 집은 완전 문제투성이잖아요! 사면 안 되는 거 아닌가요?”
하지만 알고 보면,
그 중 90% 이상은 아주 사소한 것들입니다.
예를 들어 👇
- 욕실 실리콘 부분 곰팡이 있음
- 창문 실링 일부 손상
- 콘센트 커버 헐거움
- 외벽 도색 벗겨짐
- 문짝 정렬 살짝 어긋남
이런 것들은 $50~$200 수준의 간단한 수리로 해결돼요.
사실 집을 몇 년만 살아도 당연히 생기는 자연 마모죠.
2️⃣ 진짜 ‘큰 문제’는 따로 있다
인스펙션에서 **주의 깊게 봐야 할 건 ‘구조적 문제’**입니다.
| 항목 | 이유 |
|---|---|
| 지붕(Roof) | 교체 비용이 $15,000~$30,000 수준으로 큼 |
| 기초/Foundation | 균열, 침하 등은 구조 안정성 문제로 이어질 수 있음 |
| 전기배선(Electrical Panel) | 오래된 배선은 화재 위험 |
| 배관(Plumbing) | 누수, 부식, 수도관 재질 확인 |
| HVAC 시스템 | 교체 시 비용 부담 큼 ($8,000~$15,000) |
| Termite Inspection(흰개미) | 목조주택에서는 필수 점검 항목 |
이런 항목에서 문제가 크면,
그땐 단순한 수리 요청을 넘어
계약 재협상이나 철회까지 고려해야 합니다.
3️⃣ 인스펙션 결과는 ‘협상의 무기’다
많은 초보 바이어들이 인스펙션 결과를 보고
“이 집은 안 되겠다”고 뒤로 물러나지만,
사실 인스펙션은 가장 강력한 협상 카드예요.
리포트에서 나온 항목을 근거로
두 가지 옵션 중 하나를 선택할 수 있습니다.
- Seller에게 수리를 요청 (Repair Request)
→ 실제 수리하거나, 수리비용 크레딧을 주기도 함 - 가격을 인하 요청 (Price Reduction)
→ “인스펙션에서 $8,000 수리 필요로 나왔으니, 가격 $8,000 깎아주세요”
판매자는 보통 “계약 깨지느니, 깎아주자”는 쪽으로 결정합니다.
이걸 잘 활용하면 수천 달러의 절감 효과를 볼 수도 있죠.
4️⃣ 인스펙션은 ‘리스크’가 아니라 ‘보험’이다
인스펙션은 집을 안 사게 만드는 과정이 아니라,
**‘리스크를 수치로 확인하는 과정’**이에요.
오히려 없는 게 더 위험합니다.
제가 실제로 봤던 경우,
겉보기엔 멀쩡한 집인데 인스펙션에서
지붕 누수 흔적이 발견돼서
$12,000 수리비를 미리 피한 적도 있었어요.
그 반대로, 인스펙션에서 “이건 큰 문제 아니다”는 걸 확인하고
마음 놓고 클로징까지 간 경우도 많습니다.
5️⃣ 인스펙터는 ‘모든 걸 고발’하는 사람이다
인스펙터의 역할은
집을 팔거나 사는 걸 돕는 게 아니라
**‘모든 잠재적 문제를 기록하는 것’**이에요.
그래서 레포트엔
“Potential issue”, “Recommend further evaluation”
이런 표현이 엄청 많습니다.
이건 “문제가 크다”는 뜻이 아니라,
“이런 것도 한번 확인해봐라” 정도의 의미예요.
즉, 리포트를 너무 진지하게 받아들이지 말고
중요도에 따라 선별적으로 해석하는 게 핵심입니다.
6️⃣ 인스펙션 이후의 결정이 진짜 중요하다
결국 인스펙션은
집을 포기할 이유를 찾는 과정이 아니라,
더 좋은 조건으로 계약을 완성시키는 도구예요.
리포트를 잘 활용하면
✔️ 필요 없는 수리비를 아끼고
✔️ 가격 협상에서 우위를 잡고
✔️ 클로징 전 확신을 얻을 수 있습니다.
7️⃣ 마무리하며
하우스 인스펙션을 처음 겪는 사람은
리포트만 보고 겁부터 먹습니다.
하지만 대부분은 쉽게 고칠 수 있는 ‘생활 흔적’일 뿐,
진짜 리스크는 따로 있습니다.
그리고 그걸 구분할 줄 아는 순간,
당신은 더 이상 초보 구매자가 아닙니다.
💬 오늘의 한 줄 정리
인스펙션은 집을 포기하게 만드는 보고서가 아니라,
더 현명한 가격과 조건으로 계약을 완성시키는 무기다.