미국 부동산 투자를 처음 시작하는 한국분들이 가장 놀라는 부분이 바로 이겁니다.
“재산세가… 이렇게 비싸다고요?”
그럴 수밖에 없습니다.
한국에서는 재산세가 1년에 몇 십만 원에서 많아야 몇 백만 원 수준인 반면,
미국은 보통 집값의 1%~3% 수준이 매년 세금으로 나갑니다.
즉, 50만 달러짜리 집이면 1년에 5천~1만 5천 달러를 재산세로 내야 합니다.
1️⃣ Property Tax는 한국의 ‘재산세 + 종부세 + 지방세’를 합친 개념
한국의 재산세는 중앙정부가 정하고,
고가 주택이면 종합부동산세(종부세)를 추가로 냅니다.
그런데 미국의 Property Tax는 이 모든 걸 합쳐놓은 세금이에요.
각 주(State), 카운티(County), **도시(City)**가 각각 세율을 부과합니다.
즉, 이 세금은 미국 지방정부의 주요 재원입니다.
도로, 학교, 경찰, 소방, 쓰레기 처리, 공원 관리까지
모두 Property Tax로 운영됩니다.
그래서 세율이 다른 이유는 단순합니다 —
그 지역이 제공하는 공공서비스 수준이 다르기 때문입니다.
학교가 좋고 치안이 안정적이며 도로가 잘 관리되는 지역일수록
자연스럽게 세율이 높습니다.
2️⃣ 주(State)·카운티(County)마다 왜 이렇게 세율이 다를까?
예를 들어보면 이런 식입니다 👇
| 지역 | 평균 재산세율(대략) | 특징 |
|---|---|---|
| 텍사스 (Texas) | 1.8~3.3% | 주(State) 소득세가 없기 때문에 재산세가 높음 |
| 캘리포니아 (California) | 0.7~1.1% | Prop 13 법으로 세율 인상 제한, 오래 보유 시 세금 낮음 |
| 플로리다 (Florida) | 0.8~1.2% | 은퇴자 많은 주, 세금 안정적 |
| 뉴저지 (New Jersey) | 2.3~3.5% | 미국에서 가장 높은 편, 공립학교 지출 많음 |
같은 80만 달러짜리 집이라도
텍사스에선 연 $16,000~$24,000,
캘리포니아에선 $8,000 정도로 큰 차이가 납니다.
이게 투자 수익률에 직접적인 영향을 줍니다.
3️⃣ 텍사스 프리스코(Frisco, TX) 부동산 투자자 입장에서 본 현실
제가 가진 집 중 한 채가 텍사스 프리스코(Frisco, TX) 에 있습니다.
현재 시세는 약 $800,000, 월세는 $4,200, 그리고 재산세는 아래와 같습니다👇
| 구분 | 세율 (2025 기준) | 비고 |
|---|---|---|
| Frisco 시 (City of Frisco) | 0.425517% | 도로, 공원, 공공서비스 운영 |
| Frisco ISD (학교구) | 1.0194% | 지역 교육 재정, 학군 운영 |
| Collin County (카운티) | 0.1518% | 카운티 공공안전, 행정운영 |
| Collin College (커뮤니티 컬리지) | 0.08122% | 지역 교육기관 지원 |
| 기타 특별구 (도로·수도 등) | 약 0.3% 내외 | 지역별 차이 존재 |
| 총합 세율 (대략) | 약 1.95~2.1% | 매년 약간의 변동 가능 |
이걸 실제로 계산해보면,
- $800,000 × 2.0% = 연 $16,000, 즉 월 $1,333 정도의 세금이 나옵니다.
- 월세 $4,200 기준으로 보면 세금이 렌트수입의 약 31~32% 수준이에요.
즉, 프리스코는 세율이 다소 높은 편이지만
그만큼 학군이 좋고, 치안과 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.
그래서 이 지역의 부동산은 공실 리스크가 적고 자본가치 상승률이 높다는 장점이 있죠.
이게 바로 텍사스 부동산의 현실이에요 —
세율은 높지만, 그만큼 지역 경쟁력이 뒷받침되는 구조.
4️⃣ Property Tax는 매년 바뀐다
한국은 세율이 일정하지만,
미국은 매년 주택의 ‘평가가(Assessed Value)’를 다시 산정합니다.
즉, 집값이 오르면 세금도 바로 올라갑니다.
다만, 일부 주(예: 캘리포니아)는 ‘상한제(Prop 13)’ 덕분에
매년 세금 인상폭을 2~3%로 제한합니다.
그래서 오래 보유한 사람은 세금이 낮고,
최근 매입자는 훨씬 많이 내는 구조입니다.
5️⃣ 재산세를 계산하지 않으면 생기는 착각
많은 분들이 “렌트수익률이 6%라 괜찮네” 하고 생각하지만,
재산세 2%, 보험 1%, 유지보수 1%만 빠져도
순수익률은 2% 수준으로 떨어집니다.
즉, Property Tax를 빼고 계산한 수익률은 의미가 없습니다.
그래서 저는 투자 상담을 할 때 항상 말합니다.
“Gross Yield(총수익률)가 아닌 Net Yield(순수익률)로 보세요.”
6️⃣ 재산세는 ‘비용’이자 ‘환경 투자’
세금이 많다고 무조건 나쁜 건 아닙니다.
세율이 높은 지역일수록 학교 수준, 도로, 치안이 좋습니다.
이게 결국 집값의 안정성과 상승률로 이어집니다.
예를 들어 프리스코는 세율이 높지만,
좋은 학군과 인프라 덕분에 지난 10년간
집값 상승률이 미국 평균을 훨씬 웃돌았습니다.
즉, 재산세는 단순한 부담이 아니라
좋은 동네를 유지하기 위한 투자비용입니다.
7️⃣ 그렇다고 부동산 투자를 두려워할 필요는 없다
Property Tax는 갑자기 생기는 리스크가 아닙니다.
처음부터 예측 가능한 고정비용이에요.
집을 살 때부터 이 세금을 계산에 포함하고
세율, 보험, 관리비까지 넣어 ROI(투자수익률) 를 검토하면 됩니다.
결국 미국 부동산 투자는
불확실한 도박이 아니라 예측 가능한 숫자 싸움입니다.
세금을 이해하면 두려움이 줄고,
계획적인 투자가 가능해집니다.
💬 오늘의 한 줄 정리
Property Tax는 미국 부동산 투자의 핵심 변수지만,
계산 가능한 숫자일 뿐 두려워할 대상은 아니다.