(실제 운영자의 경험으로 본 현실 가이드)
💬 “리스는 그냥 사인만 하면 되는 거 아닌가요?”
아니요.
미국에서 렌트하우스를 운영해보면
계약서 한 줄이 수천 달러짜리 리스크를 막아주는 경우가 많습니다.
저도 처음엔 “일반 양식 쓰면 되겠지” 했다가,
나중에 세입자가 퇴거하며 고장 낸 설비를 제 돈으로 고친 적도 있어요.
그래서 지금은 계약서를 ‘서류’가 아니라 ‘운영 매뉴얼’로 봅니다.
💡 1️⃣ Maintenance Responsibility (수리 책임 범위)
세입자와의 문제 중 절반은 이 조항에서 생깁니다.
“이건 집주인 책임 아닌가요?”
“저는 손 안 댔어요.”
이런 말 한 번이라도 들어봤다면,
계약서에 이 문장 꼭 넣어야 합니다 👇
Tenant shall be responsible for any damage or malfunction caused by misuse or negligence.
저는 추가로,
세입자 기본 관리 의무를 명시해둡니다👇
- 영하일 땐 실외 수도꼭지 커버 설치
- 여름엔 잔디에 주 2회 이상 물 주기
- 필터 교체, 정원 정리, 곰팡이 방지 등 기본 관리
💬 이런 내용은 “상식” 같지만,
적어놓지 않으면 나중에 “그건 몰랐다”로 바뀝니다.
문서로 명시하면 분쟁이 90% 줄어요.
🐶 2️⃣ Pet Deposit & Pet Rent (반려동물 조항)
요즘은 반려동물 있는 세입자가 절반이에요.
그래서 “No Pet”이라고 해도 실제로는 몰래 키우는 경우가 많습니다.
그래서 저는 처음부터 허용하되 조건을 명확히 합니다 👇
- Pet deposit: $300~$500 per pet (환불 가능)
- Pet rent: $25~$50 per month per pet (비환불)
- 펫으로 인한 손상 발생 시, 보증금에서 차감 가능
💬 중요한 건 “허용하되 비용으로 리스크를 흡수한다”는 관점이에요.
이 한 줄로 세입자도 책임감을 느끼고,
집주인도 예상치 못한 손실을 방지할 수 있습니다.
📆 3️⃣ Late Fee & Grace Period (연체 수수료 및 유예기간)
렌트비는 사업의 현금흐름이에요.
한 명만 늦어도 전체 일정이 꼬입니다.
저는 유예기간을 2일, 연체료를 $100 + 하루 $15로 설정했습니다.
이후로 지각 납부가 거의 사라졌어요.
💬 “관대한 조건”이 좋은 계약은 아닙니다.
명확한 조건이 공정한 계약이에요.
🧾 4️⃣ Early Termination Clause (조기 해지 조항)
세입자가 중간에 나가면,
남은 기간 렌트를 모두 받기 어렵습니다.
If tenant terminates the lease early, tenant shall be liable for rent payments until a new tenant is secured.
이 한 문장으로 공실 리스크를 줄일 수 있습니다.
🪟 5️⃣ Entry Notice (출입 사전 통보)
무단 출입으로 인한 법적 분쟁을 막기 위한 기본 조항이에요.
Landlord must provide at least 24-hour notice before entering the property, except in emergencies.
💬 수리업체 방문 전 문자 한 통이면 문제 없습니다.
기본 예의이자 법적 보호장치예요.
🪙 6️⃣ Security Deposit Return (보증금 반환 조건)
보증금 반환 기준은 꼭 구체화해야 합니다 👇
Deposit may be used to cover cleaning, damages, or unpaid rent. Normal wear and tear excluded.
저는 항상 입주/퇴거 전후 사진을 남깁니다.
그 한 장이 100통의 이메일보다 강력해요.
🧠 7️⃣ House Rules (세입자 기본 수칙)
이건 제가 직접 운영하면서 추가한 부분이에요.
렌트 운영은 결국 “관리의 일관성”입니다.
💬 “집을 잘 관리해주는 세입자”는 결국 오너의 자산 가치를 지켜줍니다.
계약서 마지막에 이렇게 넣어둡니다👇
Tenant agrees to follow basic house maintenance such as lawn watering, filter replacement, exterior faucet cover during freezing temperatures, and keeping the property clean.
이런 조항이 있으면,
문제가 생겼을 때 “사전에 고지했다”는 근거가 남아요.
🔚 마무리하며
미국 렌트 계약서는 단순한 법률 문서가 아닙니다.
운영 리스크를 숫자와 문장으로 줄이는 도구예요.
💬 수익보다 먼저 지켜야 할 건 ‘자산’입니다.
계약서 한 줄이 수천 달러의 리스크를 막아줍니다.