미국 부동산, 공실 걱정은 정말 없을까?

(생각보다 훨씬 단순한 이유로 해결됩니다)

💬 “공실 나면 어쩌죠?”

미국 부동산 이야기를 하면 제일 많이 듣는 말이에요.

“세입자가 안 들어오면 한 달에 몇천 달러가 그냥 나가잖아요.”

맞아요. 누구나 처음엔 그게 제일 걱정이죠.
저도 처음엔 그랬습니다.
하지만 실제로 운영해보니, 공실은 생각보다 훨씬 단순한 문제였어요.

미국은 부동산 시장이 완전히 월세 중심 구조예요.
즉, 수요가 끊기지 않습니다.
다만 수요는 가격에 따라 이동할 뿐이에요.

예를 들어,

주변 시세가 $2,000인데 내가 $2,050에 올려놨다면
1~2주는 연락이 없을 수 있습니다.
그런데 $50만 내리면 바로 문의가 쏟아져요.

제가 운영 중인 텍사스 주택들도 마찬가지예요.
수년간 렌트를 하면서 공실이 생겨도 2~3주 이상 비는 경우는 거의 없었습니다.
그 이유는 단순합니다.

시장가보다 살짝 낮은 렌트 설정, 그리고 세입자를 존중하는 태도.

미국은 세입자 시장이 투명하고 시스템화돼 있어요.
Zillow, Apartments.com 같은 사이트에 렌트 공고를 올리면
바로 수백 명이 보고, 신청자 데이터도 실시간으로 확인됩니다.

Property Management 회사는 세입자 심사부터
크레딧 체크, 소득 증빙, 계약서 작성까지 전부 처리해줍니다.

관리비는 렌트의 약 5~7% 수준,
공실이 발생하면 그 기간 동안은 관리비가 청구되지 않습니다.
즉, 집이 비어 있으면 관리비도 0원이에요.

💬 미국은 “리스크를 줄이는 구조”가 이미 완성된 시장입니다.
집주인이 직접 뛰어다닐 일이 거의 없어요.

텍사스 지역 기준 렌트 $2,500짜리 집을 예로 들어볼게요.
공실이 한 달 발생하면 손실은 $2,500이지만,
이 집의 연 렌트 수익이 약 $30,000,
운영비를 빼도 순이익이 연 $18,000 이상이면
공실 한 달은 연 수익의 약 8% 손실 수준이에요.

즉,

1년에 한 번 한 달 공실이 나더라도
연 수익률 구조는 그대로 유지됩니다.

실제로 대부분의 세입자는 2~3년 이상 거주합니다.

제가 운영하면서 가장 크게 느낀 건,
**세입자는 ‘손님’이 아니라 ‘내 집을 함께 관리해주는 사람’**이라는 거예요.

세입자가 오래 사는 이유는 단순히 가격 때문이 아닙니다.
그들이 “대접받고 있다”는 느낌을 받을 때 오래 살아요.

제가 실제로 하는 일상적인 관리 팁이에요 👇

✅ 문제 발생 시 즉시 대응
→ 세입자가 수리 요청을 하면 가능한 한 빨리 처리합니다.
“신뢰”는 바로 이런 순간에 만들어져요.

✅ 작은 배려 실천하기
→ 크리스마스나 명절에 쿠키 한 박스를 보내줍니다.
비용은 작지만, 세입자는 감동을 받습니다.

✅ 날씨 커뮤니케이션
→ 폭우 예보나 한파 소식이 있을 땐
“수도 꼭지 얼지 않게 해주세요”, “비 많이 온다던데 조심하세요”
이런 이메일을 미리 보냅니다.
(물론 미리 만들어둔 폼 템플릿을 씁니다.)

이런 단순한 행동들이 세입자에게

“이 집주인은 돈만 받아가는 사람이 아니라,
나를 존중하고 신경 써주는 사람이다.”
라는 신뢰를 심어줘요.

그 결과,

제 집에 사는 세입자 대부분은 몇 년씩 장기 거주 중이에요.
나가는 경우도 대부분 직장 이동이나 타지역 이사 때문이에요.

공실은 피할 수 없는 리스크처럼 들리지만,
**미국에서는 ‘관리 가능한 리스크’**입니다.

그리고 그 차이를 만드는 건 숫자가 아니라 태도예요.
세입자를 고객이 아닌 파트너로 대할 때,
공실은 사라지고 안정적인 현금흐름이 만들어집니다.

💬 미국 부동산 투자의 핵심은 “사람”이에요.
돈보다 신뢰를 먼저 쌓으면,
공실 없는 수익 구조는 자연스럽게 따라옵니다.