(Property Tax, Income Tax, Capital Gain Tax — 핵심만 정리)
💬 “미국은 세금이 무섭지 않나요?”
처음 미국 부동산을 알아보면 가장 많이 듣는 말이 이겁니다.
“미국은 세금이 높아서 투자하기 힘들어요.”
하지만 직접 경험해보면, 오히려 반대입니다.
미국의 세금은 예측 가능하고, 구조가 투자자에게 유리합니다.
한국처럼 매번 새로운 규제가 생기지 않고,
세금이 늘어도 그만큼 공제할 수 있는 구조가 마련돼 있어요.
미국 부동산 세금은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다 👇
1️⃣ Property Tax (재산세)
2️⃣ Income Tax (임대소득세)
3️⃣ Capital Gain Tax (양도세)
이 세 가지만 이해하면 세금 구조의 90%는 끝이에요.
🏠 1️⃣ Property Tax — 재산세 (매년 내는 기본 세금)
미국은 한국처럼 종부세나 다주택세 개념이 없습니다.
그냥 매년 “집값의 일정 비율”을 재산세로 내면 끝이에요.
- 텍사스 기준 1.8~2.3% /년
- 예: $300,000짜리 주택 → 연 약 $6,000 정도
하지만 이 재산세는 단순히 내고 끝나는 게 아니라
‘운영비(Expense)’로 전액 공제됩니다.
즉, 세금이 아니라 비용 처리 가능한 지출이에요.
💬 한국은 세금이 ‘벌금’ 같은 개념이지만,
미국은 ‘운영비 항목’으로 처리되는 구조입니다.
💵 2️⃣ Income Tax — 임대소득세 (월세에 대한 세금)
이건 한국의 임대소득세 개념과 비슷하지만,
실제로는 훨씬 유리하고, 세금 부담이 거의 없습니다.
렌트로 들어오는 금액 전체에 세금을 내는 게 아니라,
‘수익 – 비용 = 순이익’ 에 대해서만 세금이 계산됩니다.
그리고 그 ‘비용’으로 인정되는 범위가 아주 넓어요 👇
| 공제 가능 항목 | 예시 |
|---|---|
| 재산세 | Property Tax |
| 보험료 | Home Insurance |
| 수리비 | Repair & Maintenance |
| 관리비 | HOA Fee, Property Management Fee |
| 감가상각 | Depreciation (건물 가치의 80% 기준, 27.5년 상각) |
예를 들어👇
$300,000짜리 집을 렌트 중이라면
건물가치 약 $240,000을 기준으로 매년 약 $8,700 정도 감가상각 공제가 가능해요.
여기에 재산세, 보험, 관리비 등을 더하면
실제로 남는 순이익은 거의 $0에 가깝게 조정됩니다.
즉, 실질적으로 임대 중인 대부분의 주택은 Income Tax를 거의 내지 않습니다.
서류상으로는 “이익이 아닌 손실(Loss)”로 계산되는 경우가 많아요.
💬 미국 투자자들이 “렌트 수익에 세금 거의 안 낸다”고 말하는 이유가 바로 이거예요.
현금은 매달 들어오지만, 세금상으론 손실로 잡히는 구조니까요.
💰 3️⃣ Capital Gain Tax — 양도소득세 (집을 팔 때 내는 세금)
이건 집을 팔아서 이익이 생겼을 때 내는 세금이에요.
하지만 한국과 달리, 보유 기간에 따라 세율이 달라집니다.
| 보유 기간 | 분류 | 세율 범위 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | Short-term Capital Gain | 일반 소득세율 (최대 37%) |
| 1년 이상 | Long-term Capital Gain | 15~20% 수준 |
즉, 1년 이상만 보유해도 세율이 절반 이하로 떨어집니다.
게다가 팔기 전까지는 세금을 낼 일이 없어요.
💬 한국은 ‘보유 중에도’ 세금이 계속 나오지만,
미국은 ‘팔 때 한 번만, 그마저도 장기 보유면 낮게’ 내는 구조입니다.
🧾 4️⃣ 한국인 투자자가 꼭 알아야 할 부분
한국 거주자가 미국에서 집을 팔거나 렌트 수익을 얻더라도,
미국에서 낸 세금은 한국에서 중복 과세되지 않습니다.
한미 조세조약(Tax Treaty) 덕분이에요.
즉,
미국에서 세금 내면 → 한국에선 같은 소득에 대해 또 낼 필요 없음.
세금 신고도 미국 회계사(CPA) 가 원격으로 처리해줍니다.
모든 자료는 이메일과 전자 서류로 주고받기 때문에
한국에 있어도 전혀 문제없어요.
💬 복잡해 보이지만, 실제로는 완전히 시스템화된 프로세스예요.
💡 요약: 미국 부동산 세금 구조
| 구분 | 항목 | 특징 | 실제 체감 |
|---|---|---|---|
| Property Tax | 재산세 | 매년 1.8~2.3%, 운영비로 공제 가능 | 단순 명료 |
| Income Tax | 임대소득세 | 감가상각 + 비용공제 덕분에 거의 없음 | 대부분 0에 가까움 |
| Capital Gain Tax | 양도소득세 | 1년 이상 보유 시 15~20% | 팔 때 한 번만 부담 |
🔚 마무리하며
미국 부동산 세금은 겉보기엔 복잡해 보여도,
실제로는 예측 가능하고 장기 보유자에게 유리한 구조입니다.
특히 렌트 수익이 있는 경우,
감가상각과 각종 공제로 인해 실질 세금이 거의 0에 가깝다는 점이 핵심이에요.
💬 한국은 법이 바뀌면 세금이 바뀌지만,
미국은 안정적인 제도 덕분에 세금 계획을 세울 수 있는 시장입니다.