안녕하세요, WindRider 입니다.
저는 미국에서 20년 넘게 생활하며 미국 중견기업 CEO로 일했고, 부동산/주식/크립토 투자를 경험했으며, 현재는 한국에 거주하고 있습니다.
지금도 미국 텍사스에 주택 4채를 보유해 모두 렌트 운영 중입니다.
최근 한국에서도 미국 부동산 투자에 대한 관심이 점점 커지고 있습니다. 달러 자산을 확보하려는 분들, 한국 부동산 정책 변화로 고민하는 분들, 자녀 유학을 계기로 미국 부동산을 알아보시는 분들까지 다양합니다. 그래서 제가 직접 경험하며 알게 된 현실적인 정보와 노하우를 이 블로그에서 하나씩 나눠드리려 합니다. 아주 기초적인 부분부터 차근차근 포스팅할 예정이니, 미국 부동산 투자에 관심 있으신 분들께 도움이 되었으면 합니다.
한국인, 미국 집 구입 가능할까?
“외국인도 미국에서 부동산을 살 수 있나요?” 이 질문 정말 많이 들어요. 특히 한국에서 미국 부동산 투자를 고민하는 분들은 “법적으로 가능한지, 절차가 복잡한지” 많이 궁금해하시죠. 결론부터 말씀드리면, 한국인도 미국 주택을 구입할 수 있습니다. 다만, 몇 가지 절차와 주의할 점이 있습니다. 오늘은 한국인의 미국 주택 구입 방법, 장단점, 세금 문제까지 간단히 정리해드릴게요.
미국은 외국인 부동산 소유를 막지 않습니다. 텍사스, 플로리다, 캘리포니아 같은 인기 주(州)에서도 한국인 명의로 집을 사고 팔 수 있어요. 실제로 유학생 자녀를 둔 부모님들이 주택을 구입하거나, 투자 목적으로 렌트 주택을 보유하는 사례도 많습니다.
한국인 vs 미국 시민: 무엇이 다를까?
집을 살 수 있다는 점은 같지만, 투자 조건에서 차이가 있습니다.
1. 모기지(대출)
미국 시민이나 영주권자는 직장이 있고, 소득을 증명할 수 있으며, 미국 내 자산도 보유하고 있습니다. 또 개인의 금융 활동에 따라 Credit Score(신용점수)가 정해지죠. 은행들은 이 신용점수와 소득·자산 수준을 종합해 대출 한도를 결정합니다.일반적으로 주택 구매 시 집값의 20%를 Down Payment로 내고, 나머지 80%는 당시의 모기지 이자율에 맞춰 보통 30년 고정금리 모기지를 통해 주택을 구입합니다.
하지만 한국인의 경우, 미국 은행에서 확인할 수 있는 금융 기록이 없기 때문에 설령 한국 서류를 제출하더라도 규정상 모기지 대출 승인을 받기 어렵습니다. 그래서 한국인이 미국에서 집을 구매할 때는 현금 구매를 기본 전략으로 생각하고 접근하는 게 안전합니다.
2. 세금번호(ITIN) 필요
미국 시민권자나 영주권자는 소셜 시큐리티 넘버(SSN) 라는 개인 고유번호를 발급받습니다. 쉽게 말해 한국의 주민등록번호와 비슷한 개념이라고 보시면 됩니다. 미국 정부는 이 번호를 기준으로 세금 신고자를 식별하고 관리합니다.
하지만 한국인이 미국에서 주택을 구입할 경우에는 SSN이 없기 때문에, 대신 ITIN(Individual Taxpayer Identification Number) 이라는 번호를 발급받아야 합니다. ITIN은 미국 국세청(IRS, 한국의 국세청과 같은 기관)에서 외국인을 세금상 식별하기 위해 발급하는 번호입니다.
신청 방법은 크게 복잡하지는 않습니다. W-7 서류를 작성하고, 신분을 증명할 수 있는 여권 사본 등과 함께 제출하면 됩니다.
자세한 신청 절차와 준비 서류는 따로 글에서 디테일하게 다뤄드릴 예정이니, 여기서는 개념만 이해하시면 됩니다.
3. 매각 시 FIRPTA 규정
미국 시민이 집을 팔면 대부분의 경우 양도소득세(Capital Gain Tax) 가 발생합니다. 주택은 장기간 보유하는 경우가 많고, 시간이 지나면 집값이 오르는 경우가 많기 때문이죠.
- 거주용 주택: 본인이 실제로 거주하던 집이라면, 개인은 최대 $25만 달러, 부부 공동명의는 최대 $50만 달러까지 양도차익이 면제됩니다.
- 투자용 주택: 임대 목적이나 투자용으로 보유한 주택은 면제가 없고, 발생한 이익에 대해 자신의 세율에 맞춰 Capital Gain Tax(보통 약 20%)를 내야 합니다.
그런데 외국인의 경우는 조금 다릅니다. 미국 정부 입장에서는 외국인이 집을 팔고 그냥 떠나버리면 세금을 안 낼 위험이 있다고 보는 거예요. 그래서 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act) 라는 규정에 따라, 외국인이 미국 부동산을 매각할 때는 매각 금액의 10~15%를 먼저 원천징수합니다. 이후 세금 신고를 하면 실제 세금액과 비교해서 돌려받거나 추가 납부를 하게 됩니다.
투자용 주택 보유 시 주의사항
1. 세금 신고
미국에서 주택을 보유하면 기본적으로 임대소득세, 재산세, 양도세를 신고해야 합니다.
복잡해 보일 수 있지만, 실제로는 1년에 한 번 정리하면 되는 일이고, 양도세는 집을 팔았을 때 한 번만 처리하면 됩니다.
자세한 계산법이나 절차는 나중에 별도로 포스팅에서 차근차근 다뤄드릴게요.
2. 관리 문제
한국에 거주하면서 미국 렌트를 직접 운영하는 건 현실적으로 쉽지 않습니다.
그래서 대부분은 Property Management 회사를 이용하는데, 수수료는 월세의 약 4~12%로 업체마다 차이가 큽니다.
저는 현재 직접 관리하고 있지만, 솔직히 말하면 경험이 없다면 쉽지 않습니다.
세입자 구하기, 계약서 작성, 집 수리와 관리, 수리업체 섭외 등 모든 과정이 영어로 진행되기 때문에 초보 투자자분들은 관리업체 이용을 적극 추천합니다. (나중에 관리업체 저렴히 이용하는 법도 다루겠습니다)
3. 단기 렌트 규제
에어비앤비 같은 단기 임대(30일 이하)는 도시마다 규제가 다르기 때문에 반드시 확인이 필요합니다.
반면, 장기 렌트(보통 1년 단위 계약)는 대부분 합법적이고 안정적인 방법입니다.
4. 환율 리스크
원-달러 환율 변동에 따라 실제 수익률이 크게 달라질 수 있습니다.
하지만 반대로 보면 원화 자산을 달러 자산으로 분산하는 효과, 즉 일종의 환헤지(hedge) 역할도 할 수 있습니다.
한국인에게 유리한 투자 전략 3가지
1. 현금 구매 + 장기 렌트
한국인은 미국에서 모기지(대출)를 받기가 거의 불가능하기 때문에, 현금 구매 후 장기 임대 전략이 현실적입니다.
특히 한국에 비해 집값 대비 월세 수익률(렌트비율)이 훨씬 높습니다. 여기에 성장하는 지역을 잘 선택하면 임대 수익 + 집값 상승 두 가지를 동시에 노릴 수 있습니다.
2. LLC를 통한 보유
미국에서 외국인이 주택을 직접 보유할 수도 있지만, LLC(유한책임회사) 명의로 소유하면 장점이 많습니다.
- 소송 등 법적 문제에서 개인 자산을 보호
- 상속·증여 플랜에 유리
- 다만 구조가 조금 복잡하기 때문에, 이 부분은 따로 자세히 정리해 드리겠습니다.
3. 투자 + 실사용 병행
자녀 유학이나 본인의 미국 체류 계획이 있다면, 실거주 + 투자 병행 전략도 매력적입니다.
필요할 때는 가족이 직접 거주하고, 나머지 기간에는 임대를 주어 안정적인 현금흐름을 만들 수 있습니다.
한국인의 미국 주택 투자, 충분히 가능합니다!
정리하자면, 한국인도 미국에서 집을 살 수 있으며 법적 제한은 없습니다.
차이점은 단지 몇 가지뿐이에요:
- 대출이 어렵다
- 세금 이슈 → 임대소득세, 재산세, 양도소득세, FIRPTA 원천징수
- 관리 문제 → Property Management 활용 필요
이런 부분만 이해하고 준비하면, 미국 부동산 투자도 충분히 도전할 만한 분야입니다.
앞으로 이 블로그에서는 미국 부동산 수익률 계산법, Zillow 활용 꿀팁, 세금 절세 전략 등을 하나씩 풀어드릴 예정이니, 관심 있는 분들은 꼭 이어서 확인해 주세요.