미국 부동산 투자는 정보가 많아 보이지만, 실제 운영 데이터를 기반으로 한 글은 흔하지 않습니다.
이 글에서는 텍사스 북부 지역에 제가 보유 중인 4채 렌트하우스의 2025년 기준 실제 데이터를 바탕으로,
미국 부동산이 어떻게 장기적으로 자산을 불려주는지 복잡한 계산 없이도 한눈에 이해될 수 있도록 정리했습니다.
1) 현재 보유 중인 4채의 기본 현황
아래 표는 각 주택의 집값, 남은 대출, 고정금리, 월 페이먼트, 월세 수익까지 모두 포함한 실제 데이터 이다.
| 구분 | House 1 | House 2 | House 3 | House 4 |
| 집값(Estimated Value) | $880,600 | $377,400 | $275,400 | $296,481 |
| 남은 모기지(Principal Balance) | $509,482 | $266,642 | $186,461 | $228,812 |
| 고정금리(Interest Rate) | 3.13% | 3.38% | 3.50% | 4.875% |
| 월 페이먼트(세금·보험 포함) | $3,403 | $2,060 | $1,912 | $2,011 |
| 월세 수익(Monthly Rent) | $4,200 | $2,270 | $1,900 | $2,150 |
미국 부동산의 핵심은 30년 고정금리라는 점이다.
월세는 시간이 지나면 오르지만, 대출 금액은 30년 동안 그대로 유지된다.
2) 현재 순수 지분(EQUITY)
4채의 집값 총합은 $1,829,881,
남은 모기지 총합은 $1,191,398이다.
따라서 2025년 기준 순수 지분은 다음과 같다.
▶ $638,482 (한화 약 8억 9천만 원, 환율 1,400원 기준)
이 금액은 “지금 당장 매도할 경우 손에 쥘 수 있는 순자산”이라고 이해하면 된다.
3) 집값은 꾸준히 오른다 (현재 투자중인 지역 평균 연 3%대 중반)
지금 투자중인 지역은 미국에서 가장 꾸준히 성장하는 시장 중 하나다.
지난 수십 년 동안 연 3%대 중반의 안정적인 상승률을 유지해왔다.
이를 기준으로 보면,
- 현재 총 집값: 약 $1.83M
- 10년 후 예상 집값: 약 $2.53M
▶ 10년 동안 집값 상승만으로 약 $700,000 (한화 약 9억 8천만 원) 증가
4) 월세로 모기지를 꾸준히 상환하는 구조
미국의 30년 고정금리는 시간이 지날수록 원금 상환 비중이 높아진다.
현재 보유 중인 4채는 이미 몇 년씩 상환이 진행된 상태이기 때문에, 앞으로 10년 동안 원금이 상당히 빠르게 줄어든다.
10년 기준으로 보면,
▶ 월세로 갚아지는 원금만 약 $440,000 (한화 약 6억 1천만 원)
집값 상승과는 별개로, 대출 원금이 월세로 꾸준히 줄어들기 때문에
순수 자산(Equity) 이 자동으로 늘어나는 구조다.
5) 월세는 매년 인상된다 → 현금흐름 증가
예시로 보면 더 쉽게 이해된다
아래는 실제 보유 중인 House 1을 예시로 한 흐름이다.
✔ 현재(2025년 기준)
- 월세: $4,200
- 월 모르기지: $3,403
→ 현재 남는 금액: 월 약 $800
✔ 10년 뒤 예상
텍사스 북부 지역의 평균 렌트 상승률은 연 2~3% 수준이다.
이를 적용하면 10년 뒤 예상 월세는 다음과 같다.
- 예상 월세: 약 $5,200~$5,500
- 월 모르기지: 고정금리라 여전히 약 $3,400대+세금 및 보험금 인상금액
따라서,
▶ 10년 뒤 예상 현금흐름:
약 $1,700~$2,000 / 월
즉, 시간이 지날수록
- 같은 모기지 금액은 점점 작아 보이고,
- 월세는 인플레이션을 따라 올라가며
- 현금흐름은 2~2.5배 이상 증가한다.
미국 부동산이 장기적으로 강한 이유가 바로 이 구조다.
6) 10년 뒤 총 자산 증가(집값 상승 + 원금 상환)
- 집값 상승: 약 $700,000 증가
- 원금 상환: 약 $440,000 증가
따라서 순수 자산 증가액은:
▶ 약 $1,144,000 증가
(한화 약 16억 4천만 원)
여기서는 월세에서 남는 현금흐름은 제외한 수치다.
즉, 실제 체감 수익은 이보다 더 크다.
7) 미국 부동산의 결론: “시간이 갈수록 수익이 더 잘나는 구조”
미국 부동산이 장기 투자로 특히 강력한 이유는 다음의 5가지가 동시에 작동하기 때문이다.
- 집값이 매년 꾸준히 오른다
- 월세로 대출 원금이 자동으로 상환된다
- 월세는 인플레이션을 따라 매년 올라간다
- 원금 상환 속도는 시간이 지날수록 빨라진다
- 대출은 고정금리라 30년 동안 금액이 변하지 않는다
이 5가지가 결합되면서,
전체 포트폴리오의 실제 성장률은 연복리 10~11% 수준이 된다.
주식처럼 하루하루 흔들리는 자산이 아니라,
“조용히, 안정적으로, 자동으로” 자산이 커지는 구조라고 볼 수 있다.
8) 20년 장기 보유 시
1. 20년이라는 시간 동안
2. 집값은 크게 상승하고
3. 모기지는 대부분 상환되며
4. 월세는 지금보다 훨씬 높은 수준이 되고
5. 순수 지분(Equity)은 현재의 3~4배 이상 증가한다
특별한 매매 없이 단순히 장기 보유만 해도
4채 전체의 순자산은 수십억 단위로 성장한다.