미국에서 집을 사고팔 때는 **“에스크로(Escrow)”**와 “타이틀(Title)” 이란 단어를 피할 수 없습니다.
하지만 한국 사람에게는 이 두 개념이 너무 생소하죠.
한국에서는 부동산 중개사 입회 아래
매도자와 매수자가 서로 계약서에 도장 찍고,
잔금일에 돈과 등기 서류를 주고받으면 거래가 끝납니다.
미국은 전혀 그렇지 않습니다.
당사자끼리 직접 돈을 주고받지 않아요.
대신, 제3의 신뢰기관인 Title & Escrow 회사가 모든 걸 관리합니다.
1️⃣ Escrow – 돈과 서류를 “안전하게 보관하는 중립 기관”
“에스크로(Escrow)”를 쉽게 말하면 중립적인 은행 역할이에요.
집을 사는 사람도, 파는 사람도 직접 돈을 주고받지 않습니다.
1️⃣ 매수자는 계약금과 잔금을 Escrow 계좌에 입금합니다.
2️⃣ 매도자는 집의 소유권 서류(Deed) 를 Title 회사에 넘깁니다.
3️⃣ 두 조건이 모두 충족되면, Escrow 회사가
- 돈을 매도자에게 송금하고
- 소유권 이전을 등기(Recording)합니다.
즉, 돈과 소유권을 동시에 안전하게 교환하는 시스템이에요.
한국식으로 비유하자면,
“은행이 중간에 들어와서 돈과 등기 서류를 대신 들고 있다가,
모든 조건이 완료되면 동시에 교환해주는 구조”
그래서 미국에서는 사기나 불완전 거래가 거의 불가능합니다.
2️⃣ Title Company – 소유권을 검증하고 보증한다
타이틀(Title)은 한국의 등기부등본 개념과 비슷하지만, 역할은 훨씬 큽니다.
Title Company는 단순히 소유주를 확인하는 걸 넘어서,
소유권에 문제가 없는지 과거 기록을 전부 조사합니다.
예를 들어 👇
- 이전 주인이 세금을 체납했는지
- 담보대출(Lien)이 걸려 있는지
- 이혼·상속 분쟁이 남아 있는지
- 부지 경계선(land boundary)이 분명한지
이걸 전부 조사한 뒤 Title Report를 발급하고,
혹시 나중에 문제가 생기면 보상해주는 Title Insurance(타이틀 보험) 을 판매합니다.
즉,
“이 집의 소유권에는 법적 문제 없습니다.
만약 나중에 문제가 생기면 우리가 대신 보상하겠습니다.”
라는 보증서를 주는 셈이에요.
3️⃣ 한국과 미국의 거래 구조 차이
| 구분 | 한국 | 미국 |
|---|---|---|
| 거래 관리 | 중개사 중심 | Escrow & Title Company 중심 |
| 잔금 송금 | 당사자 간 직접 송금 | Escrow 계좌를 통해 제3기관이 송금 |
| 소유권 이전 | 등기소 직접 신청 | Title 회사가 자동으로 처리 |
| 소유권 확인 | 등기부등본 확인 | Title Report + Title Insurance |
| 사기 방지 시스템 | 신뢰 기반 | 제도적 장치 기반 |
| 거래 시기 | 당일 계약·잔금 가능 | 보통 30~45일 (Escrow 기간) |
💬 코멘트:
미국은 거래 방식에 따라 기간이 크게 달라집니다.
모기지(대출) 거래는 은행 감정평가(Appraisal), 대출 심사, 서류 검증 절차가 들어가서
보통 30~45일이 걸립니다.
반면, 현금거래(Cash Purchase) 는 이런 과정이 없기 때문에
빠르면 1~2주 만에 클로징이 완료되기도 합니다.그래서 실제로 미국 투자자들은, 현금 구매자를 선호합니다.
절차가 단순하고, 실패 리스크가 적기 때문이죠.
4️⃣ Escrow 기간 동안 일어나는 일
보통 Escrow 기간은 30~45일,
현금 거래는 7~15일 내외로 훨씬 짧습니다.
그 사이 이런 절차가 차례로 진행됩니다 👇
1️⃣ Buyer가 계약금(Earnest Money) 입금
2️⃣ Title 회사가 소유권 조사
3️⃣ Lender(은행)가 Appraisal(감정평가) 진행 (현금 거래는 생략)
4️⃣ Buyer가 Home Inspection 완료
5️⃣ Seller가 인스펙션 수리 또는 가격조정
6️⃣ Title & Escrow 회사가 모든 조건 충족 확인
7️⃣ Closing(잔금결제 및 등기)
💬 코멘트:
현금 거래의 가장 큰 장점은 속도입니다.
감정평가나 대출 서류 검증이 없기 때문에,
Seller 입장에서는 “확실히 거래가 성사될 가능성이 높은 바이어”로 인식됩니다.실제로 경쟁 입찰이 붙는 경우,
Cash Offer(현금 오퍼) 가 대출 오퍼보다 우선순위로 선택되는 일이 많아요.
5️⃣ Title & Escrow의 수수료 구조
Title & Escrow 비용은 보통
집값의 약 0.5%~1% 수준이며,
매수자와 매도자가 반반 부담하거나 지역 관례에 따라 다릅니다.
예시 (텍사스 기준):
- Title Search & Insurance: $1,000~$2,000
- Escrow Fee: $500~$800
- Recording Fee & Misc: $200 내외
이 비용이 비싸다고 느낄 수도 있지만,
그만큼 거래의 안전장치 역할을 확실히 해줍니다.
6️⃣ Title & Escrow 덕분에 가능한 일
저도 미국에서 여러 번 부동산 거래를 했지만,
놀라운 건 돈과 서류를 한 번도 직접 주고받은 적이 없다는 점이에요.
모든 게 전자서명(Closing DocuSign)과 Escrow 송금으로 끝납니다.
심지어 한국에 있을 때도
온라인 송금과 전자서명으로 미국 집 거래를 마무리한 적도 있습니다.
이게 가능한 이유가 바로
Title & Escrow 시스템이 완벽히 자리 잡고 있기 때문이에요.
7️⃣ 마무리하며
미국의 부동산 거래 시스템은
‘사람 간 신뢰’가 아니라 ‘제도적 신뢰’로 설계돼 있습니다.
Title이 소유권을 검증하고,
Escrow가 돈을 안전하게 보관하고,
모든 조건이 충족될 때만 거래가 완료됩니다.
한국식으로 보면 복잡해 보이지만,
한 번 경험하면 “이보다 안전한 시스템은 없다”는 걸 느끼게 됩니다.
💬 오늘의 한 줄 정리
미국 부동산 거래는 사람의 신뢰가 아니라,
제도와 시스템이 거래를 보증한다.