미국에서 “New Construction”이라는 단어를 보면
한국식으로 말하자면 ‘새 아파트 분양’ 같은 느낌이 들죠.
하지만 실제로는 완전히 다릅니다.
미국의 신축은 대부분 단독주택(Single Family Home) 이고,
청약도 없고, 추첨도 없어요.
원하는 집이 있으면 먼저 계약금을 낸 사람이 바로 구매자가 됩니다.
저도 지금까지 신축 주택을 세 채 구매했는데,
한국과는 완전히 다른 구조라는 걸 몸소 느꼈습니다.
1️⃣ 미국 신축의 기본 구조 – “Builder가 직접 분양한다”
미국 신축 주택은 보통
Builder(건설사) 가 직접 모델하우스(Model Home)를 지어놓고
그 옆에서 분양사무실을 운영합니다.
대표적인 빌더로는
Lennar, DR Horton, Pulte, Highland Homes, Perry Homes 등이 있고,
이들이 대규모 택지를 사서 하나의 커뮤니티(Community) 를 만듭니다.
계약은 선착순이에요.
마음에 드는 Lot(부지) 와 Floor Plan(평면도) 을 고른 뒤
바로 계약금(Deposit) 을 냅니다.
2️⃣ 계약금은 “어니스트머니(Earnest Money)”
미국에서는 계약금이 생각보다 정말 작습니다.
보통 $5,000~$15,000 정도예요.
이걸 Earnest Money(성실금) 이라고 부릅니다.
이건 전체 집값의 1~2% 수준으로,
“이 집을 진지하게 사겠다는 표시”일 뿐 실제 중도금은 없습니다.
즉, 수억짜리 집이라도
한국처럼 중도금·잔금 여러 번 나누지 않고,
착공이 완료되고 클로징 시점에 한 번에 결제됩니다.
이게 신축 분양의 묘미예요.
소액의 계약금으로 먼저 좋은 부지를 확보하고,
그 사이 시장가격이 오르면 자연스럽게 시세차익이 생기는 구조죠.
3️⃣ 건축 기간은 평균 6~10개월
계약 후 바로 집을 짓기 시작합니다.
평균적으로 6~10개월, 길면 1년 정도 걸립니다.
Builder가 이미 설계와 허가를 모두 받아둔 상태라
속도는 빠른 편이에요.
물론 날씨, 자재공급, 인력 사정에 따라 일정이 조금 밀릴 수도 있습니다.
이 기간 동안 흥미로운 일이 생깁니다.
바로 집이 지어지는 사이에 집값이 오르는 경우예요.
4️⃣ 짓는 동안 가격이 오를 수도 있다 (실제 사례)
저는 2021년에 한 신축 단지에서 계약을 했었는데,
집이 완공되기도 전에 같은 플로어플랜의 집이 $60,000 이상 올라 있었습니다.
그만큼 수요가 폭발했기 때문이에요.
결국 제 집은 짓는 중에 이미 시세차익이 생겼고,
완공 후 렌트로 돌리자 예상보다 훨씬 높은 임대료로 나갔습니다.
즉, 건축 기간 동안 시장이 상승하면
분양가보다 높은 가치로 완공을 맞이하는 셈이죠.
이런 경우,
입주하자마자 수익률이 좋은 신축이 되는 겁니다.
5️⃣ 한국 분양과의 근본적 차이
| 구분 | 한국 | 미국 |
|---|---|---|
| 주택 형태 | 아파트 위주 | 단독·타운홈 위주 |
| 분양 방식 | 청약·추첨제 | 선착순 계약 |
| 계약금 구조 | 분양가의 10~20% | Earnest Money (보통 $5K~$15K) |
| 중도금 납부 | 여러 차례 분할 | 없음 (클로징 시 일괄 결제) |
| 옵션 | 제한적 (패키지) | 맞춤 선택 가능 (마루·주방·조명 등) |
| 세금/관리비 | 분양가에 포함 | Property Tax + HOA 별도 |
| 가격 변동성 | 안정적 (정책 규제) | 시장 수요에 따라 유동적 |
한국은 “정부 규제 아래 안정된 분양 구조”,
미국은 “시장 주도형 선착순 구조”라
집을 빨리 잡은 사람이 유리합니다.
6️⃣ 신축 분양의 장점
- 모든 것이 새것 (지붕, 배관, 전기 등)
- Builder Warranty 보장 (1년·2년·10년 구조보증)
- 에너지 효율 우수 (관리비 절감)
- 맞춤 설계 가능 (옵션 선택의 자유)
- 초기 유지비 적음 (수리비 거의 없음)
- 타이밍을 잘 잡으면 건축 중 시세 상승으로 즉시 수익 발생 가능
7️⃣ 신축의 현실적 리스크
- 완공 후 Property Tax 급등 (첫해보다 두 배 이상 오를 수 있음)
- HOA(관리비) 발생 – 월 $50~$150
- 옵션 추가비용 – $10,000~$30,000
- 주변 공사·도로 미완성으로 생활 불편
- 학군·상권 미완성 지역의 초기 리스크
8️⃣ 마무리하며
미국의 신축 분양은
한국의 ‘청약 경쟁’과는 완전히 다릅니다.
적은 계약금으로 먼저 부지를 확보하고,
집이 지어지는 동안 시장이 오르면
완공 전에 이미 투자 수익이 발생할 수도 있는 구조예요.
물론 세금·보험·HOA 같은 고정비를 감안해야 하지만,
모든 게 예측 가능하고 계산 가능한 범위 안에 있습니다.
저는 실제로 신축을 여러 채 사보면서,
“신축은 리스크가 아니라 구조를 이해하는 사람에게만 기회가 된다”
는 걸 확실히 느꼈습니다.
💬 오늘의 한 줄 정리
미국 신축 분양은 청약이 아닌 선점의 게임이다.
작게 걸고, 길게 기다리면 ‘짓는 동안 오르는 집’을 경험할 수도 있다.